Pieniądz jest tani, a boomu kredytowego nie ma

własne mieszkanie, kreyt, pożyczka, opłaty, kapitał, cztery kąty, własne mWiększość pieniędzy wydawanych przez Polaków na nowe mieszkanie to gotówka. Zaskakuje to tym bardziej, że mamy rekordowo niskie stopy procentowe. Mimo to nie mamy wcale boomu kredytowego ani wzrostu cen mieszkań, co często jest konsekwencją taniego pieniądza.

W większości krajów dotkniętych ostatnim kryzysem na rynku nieruchomości ceny po osiągnięciu dna od pewnego czasu rosną. Stało się tak w USA oraz kilkunastu krajach europejskich (m.in. na Węgrzech, Łotwie, Litwie, w Estonii czy Czechach). Szczególnym przykładem są Wielka Brytania i Islandia, gdzie dziś za domy trzeba płacić nawet więcej niż przed kryzysem (odpowiednio o 20 proc. i 24 proc. według danych Eurostatu).

Inaczej jest w Polsce. Co prawda stopy procentowe nad Wisłą są najniższe w historii, ale daleko nam do boomu kredytowego i dynamicznych wzrostów cen nieruchomości.

Boomu brak

Akcja kredytowa rozwija się powoli, nie zwracając uwagi na otoczenie rekordowo niskich stóp procentowych, które pozwalają się tanio zadłużać. Od stycznia do maja 2016 roku (najświeższe dostępne dane) zadłużenie Polaków z tytułu złotowych kredytów mieszkaniowych wzrosło o niecałe 6,9 mld zł. To mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem, kiedy mieszkaniowe należności banków napęczniały o prawie 8,3 mld zł.

Najnowszy odczyt jest także niższy niż ten notowany w pierwszych pięciu miesiącach 2012 roku (7,2 mld zł), a przecież wtedy stopy procentowe były na poziomie 4,5 proc., czyli trzykrotnie wyższym niż obecnie.

Aby przedstawić problem bardziej obrazowo, można dodać, że zadłużając się na 30 lat w przypadku kredytu z marżą 2 proc., trzeba dziś liczyć się z miesięczną ratą na poziomie 460 zł za każde pożyczone 100 tys. zł. W 2012 roku było to około 650 zł, czyli o 40 proc. więcej. Tymczasem choć za pożyczone na mieszkanie pieniądze trzeba dziś płacić wyraźnie mniej, nie mamy do czynienia ze wzmożonym popytem na kredyt hipoteczny.

RPP rozdaje karty w mieszkaniówce

Jest to tym bardziej zaskakujące, że dotychczas z zadziwiającą wręcz cyklicznością decyzje Rady Polityki Pieniężnej wpływały na popyt na kredyty i decydowały o sytuacji w mieszkaniówce.

I tak w lipcu 2004 roku po wielu latach obniżania stóp procentowych RPP zdecydowała o cyklu podwyżek. Na pół roku przed tą decyzją wypada szczyt pierwszego zarysowującego się cyklu na rynku kredytowym. Niedługo później, bo w kwietniu 2005 roku, wypada wyraźnie słaby miesiąc dla hipotek. Co ciekawe, niemal w tym samym czasie RPP doszła do wniosku, że pieniądz jest już drogi, i postanowiła zacząć znów obniżać jego koszt w gospodarce.

Kredyty taniały i choć Polacy wybierali głównie zadłużenie we frankach szwajcarskich, saldo kredytów złotowych również pęczniało.

W kwietniu 2007 roku dochodzi do pierwszej z serii podwyżki stóp procentowych, a dwa miesiące później osiągamy kolejny szczyt cyklu wyznaczający wysoki przyrost zadłużenia Polaków. Kredyty zaczynają drożeć, a niedługo potem mamy do czynienia ze światowym kryzysem na rynku nieruchomości. Nie ominął on także Polski.

Kolejny dołek naszego cyklu to październik 2008 roku. Jedynie miesiąc później RPP postanawia zacząć obniżać koszt pieniądza. Kredyt tanieje, więc na rynku mieszkaniowym sytuacja się poprawia. Dzieje się tak także za sprawą państwowej interwencji w postaci programu „Rodzina na swoim”. Rynek się odbudowuje, liczba zawieranych transakcji i udzielanych kredytów rośnie.

Następny szczyt to grudzień 2010 rok, czyli miesiąc przed początkiem kolejnego cyklu podwyżek stóp procentowych, wraz z którymi podrożały kredyty. W styczniu 2013 roku wypada najgorszy moment tego cyklu, a więc saldo kredytów przyrasta relatywnie wolno. Znowu moment ten zgrywa się z chwilą, kiedy RPP postanawia, że czas najwyższy obniżyć koszt pieniądza w gospodarce (listopad 2012 roku). I tu dopiero dochodzi do rozdźwięku pomiędzy cyklem zmian stóp procentowych i rozwojem akcji kredytowej. W normalnych warunkach powinniśmy mieć do czynienia z dynamicznym przyrostem akcji kredytowej, a ta nawet zdaje się spowalniać.

Banki wymagają wkładu własnego

Dlaczego tak się dzieje? Czy Polacy nauczeni doświadczeniem ostatniego kryzysu zrozumieli, że ceny nieruchomości potrafią nie tylko rosnąć, a zaciąganie kredytu hipotecznego wiąże się z ryzykiem (chociażby ryzykiem wzrostu stóp procentowych)? Czy mniejszą liczbę kredytobiorców należy łączyć z faktem sporej zarobkowej emigracji, przez którą mniej osób potrzebuje mieszkań nad Wisłą? Może jednak jesteśmy świadkami wyczerpywania się popytu na pierwsze mieszkania zgłaszanego przez pokolenie wyżu demograficznego lat 80. XX wieku? A może po prostu rośnie popularność najmu jako bardziej elastycznej formy zaspokajania potrzeb mieszkaniowych?

Te wszystkie czynniki mogły odegrać pewną rolę w zatarciu się połączenia pomiędzy popytem na kredyt i poziomem stóp procentowych. Bardziej prawdopodobne jest jednak, że głównym powodem braku boomu kredytowego jest wprowadzenie wymagania posiadania wkładu własnego przy zadłużaniu się na własne M.

W efekcie osoby, które dzięki tańszym kredytom zyskują możliwość zaciągnięcia kredytu, mają jeszcze jedną barierę do przeskoczenia – muszą zebrać średnio przynajmniej 20-30 tys. złotych wkładu własnego, zanim ruszą na polowanie na wymarzone lokum.

Hossa przez słabe lokaty

Wszystkie te wspomniane mechanizmy nie tłumaczą jednak kolejnej zagadki. Faktem jest bowiem, że mimo braku boomu kredytowego deweloperzy sprzedawali w 2014 roku najwięcej mieszkań w historii, aby w zaledwie rok później ustanowić kolejny rekord sprzedaży – wynika z danych firmy REAS.

Odpowiedzi na pytanie, dlaczego tak się dzieje, można szukać w publikacji NBP, która pokazuje między innymi, jak wiele gotówki wydają Polacy na zakup nowych mieszkań (badanie obejmuje siedem dużych miast – Gdańsk, Gdynię, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawę i Wrocław).

Wynika z niego, że w pierwszym kwartale rodacy wydali w deweloperskich biurach sprzedaży aż 3,6 mld zł. Jest to najwyższy kwartalny wynik w historii.

Ponadto w całym 2015 roku na rynek pierwotny siedmiu miast trafiło 11,2 mld zł gotówki. To prawie dwa razy więcej niż w roku 2012 (6,2 mld zł).

Tym samym najnowsze dane pokazują, że obecnie to gotówka, a nie kredyt jest najważniejszym źródłem finansowania zakupów nowych mieszkań (udział w finansowaniu w I kw. na poziomie 65 proc.).

Łatwo stan ten połączyć z nisko oprocentowanymi lokatami, czyli znowu konsekwencją najniższych w historii stóp procentowych. W 2015 roku RPP postanowiła obniżyć podstawową stopę procentową do 1,5 proc. To ponad trzy razy mniej niż poziom z 2012 roku.

Popyt na mieszkania rósł więc w ostatnich latach pomimo braku kredytowego boomu. I tu pojawia się kolejne pytanie – dlaczego nie rosły ceny?

Po pierwsze dlatego, że nabywcy gotówkowi nie są skłonni przepłacać za mieszkania – oczekują raczej rabatów. Po drugie, ważnym filarem stabilnych cen nieruchomości są deweloperzy. Przez ostatnie trzy lata bardzo dynamicznie rozwijali skalę swojej działalności i wraz ze wzmożonym popytem na mieszkania rozpoczynali nowe inwestycje. Tym samym w 2015 roku ustanowiony został rekord. Firmy deweloperskie zaczęły budowę około 87 tys. nowych lokali.

Rewolucja ma swoją cenę

Czy więc w tym obszarze szukać należy punktu zapalnego kolejnego spowolnienia w rodzimym rynku? Jeśli tak, to z bieżącej perspektywy zapalnikiem dla nowego trendu może być program Mieszkanie + lub wyczerpanie się budżetowego programu wsparcia dla kredytobiorców (Mieszkanie dla młodych).