Pieniądz jest tani, a boomu kredytowego nie ma

Przypomnijmy, program Mieszkanie + to rządowy program łączący kilka mechanizmów wsparcia rynku mieszkaniowego w Polsce. Mowa jest w nim o systemie długoterminowego oszczędzania na cele mieszkaniowe oraz o rozwoju budownictwa komunalnego i społecznego.

Najgłośniejszym komponentem Mieszkania + jest jednak program budowy tanich mieszkań, które po 30 latach najmu mają przejść na własność lokatorów. Bardzo ważne, że skorzystanie z rządowego programu może być rozwiązaniem o połowę tańszym niż zakup mieszkania na kredyt na zasadach rynkowych.

Tym bardziej trzeba podkreślić, że w perspektywie 30 lat efekt obu rozwiązań powinien być identyczny, czyli zarówno kredytobiorca, jak i najemca po tym czasie staną się właścicielami nieobciążonych nieruchomości. Jeden zapłaci jednak za tę nobilitację dwa razy więcej niż drugi.

O tym, jak nowy program wpłynie na rynek, zdecyduje jednak zakres programu. Czy w blasku fleszy tuż przed wyborami oddana zostanie tylko symboliczna liczba kluczy do nowych mieszkań, czy raczej podaż będzie szła w dziesiątki tysięcy? Ten drugi scenariusz oznaczałby koniec rynku mieszkaniowego jaki znamy.

Deweloperzy nie powinni jednak obawiać się dramatycznego spadku liczby nabywców pierwszych mieszkań. Ci potrzebują przeważnie lokalu szybko i nie chcą czekać kilka lat na materializację obietnic polityków. Gorzej może być z inwestorami. Dziś deweloperzy obsługują ich wielu, ale w obliczu programu Mieszkanie + ich zastępy mogą zostać przetrzebione.

Trudno będzie się im dziwić, że zrezygnują z zakupu mieszkania na wynajem, skoro niebawem mogą być narażeni na konkurencję państwowego molocha, który ma wynajmować lokale za 10-20 zł za mkw. miesięcznie, czyli około dwa razy taniej niż obecne stawki rynkowe. Aby scenariusz ten się ziścił, Program Mieszkanie + musi wyjść z obszaru obietnic i przejść w realną podaż tysięcy lokali. Czas pokaże, jak realne jest to ryzyko.

W dłuższej perspektywie, gdy tanie mieszkania faktycznie zaczną powstawać, i to w liczbie kilku czy kilkunastu tysięcy rocznie, program może uderzyć w deweloperów, którzy działając na obrzeżach miast, oferują relatywnie tanie lokale z segmentu popularnego. Jeżeli rząd spełni obietnice, to oferta tanich mieszkań będzie bezkonkurencyjna wobec aktualnej oferty rynkowej.

Jeśli taki właśnie jest ministerialny plan, to rząd zawczasu zadbał też o to, aby deweloperom utrudnić zakup działek na obrzeżach, wyraźnie ograniczając obrót ziemią rolną przez osoby niebędące rolnikami. Tym samym deweloperzy, co do zasady, nie kupią już ziemi rolnej, na której jeszcze niedawno mogliby zbudować budynki wielorodzinne. Z wolnego obrotu wyłączono bowiem działki rolne, nawet jeśli dla takiej parceli możliwe jest uzyskanie warunków zabudowy zezwalających na budowę bloków.

Problemem jest też szybkie wyczerpywanie się pieniędzy zarezerwowanych na dopłaty do kredytów w ramach programu Mieszkanie dla młodych. Program cieszy się taką popularnością, że w marcu wyczerpały się pieniądze zagwarantowane za dopłaty na 2016 rok, a na początku lipca banki musiały wstrzymać przyjmowanie wniosków o dopłaty z puli przypadającej na rok 2017.

O tym, jak program ważny jest dla wyników sprzedaży deweloperów, świadczy fakt, że zgodnie z szacunkami REAS kredyty z dopłatą odpowiadały w I kwartale aż za 25 proc. sprzedaży nowych mieszkań. Wystarczy więc, aby kurek z pieniędzmi został zamknięty i nabywcy gotówkowi zaczęli ostrożniej podchodzić do inwestowania na rynku mieszkaniowym, a uzyskamy prostą receptę na nadpodaż nowych mieszkań. Wtedy deweloperzy będą musieli ograniczyć wprowadzanie nowych projektów na rynek oraz zawalczyć o względy klientów bardziej aktywnie niż dziś, czyli uatrakcyjnić swoją ofertę.

Bartosz Turek, Lion’s Bank

Otwarta-licencja